نكات مهم تنظیم مبايعه نامه

نویسنده : مدیریت بامینو 0 نظر ۱۳۹۸/۰۴/۰۴

 

 نکات کاربردي در نحوه تنظيم قراردادهاي بيع ،تاريخ دقيق تنظيم سند رسمي با قيد شماره دفترخانه و آدرس آن جهت تعيين دقيق موعد ايفاي تعهدات و عنداللزوم مطالبه خسارات ضروري بوده، دقت شود روز تعيين شده مصادف با تعطيلي نباشد، از تعيين زمان بين دو تعطيلي و ايامي که احتمال تعطيلي آنها بيشتر است خودداري شود.

بى شک امروزه يکى از دل‌مشغولى‌هاى افرادى که در موقعيت تنظيم قرارداد قرار ميگيرند حصول اطمينان از نگارش صحيح قرارداد است.

 قطعا اگر بدنبال تنظيم قرارداد بيع ، اجاره ، مشارکت مدنى و هر نوشته‌اى که تعهدات و آثار مالى را بهمراه دارد بهتر است تنظيم آن را به يک فرد متخصص و باتجربه واگذار کنيم تا حدالمقدور از تهديدات و خطرات در امانباشد ولى از آنجا که بيشتر افراد بدون توجه به آثار قانونى نوشته‌ها وقراردادها اقدام به نگارش آنها مي‌نمايند لذا ضرورت دارد با بخشى از نکات مهم آشنا شده تا ريسک آنرا کاهش دهیم.

نحوه نگارش مبایع نامه:

 در مطالب ذیل نکات نسبتاً مهم و کاربردى اشاره شده که مطالعه و توجه به آنها قطعاً خالى از لطف نخو اهد بود:


 

البته نگارش آن بشرح زير نيز خالي از اشکال است: 

«فروشنده: حسن به وکالت از علي بموجب وکالت نامه رسمي شماره ... تنظيمي دفتر خانه شماره..... تهران.»
 

مثلاً «اسامي بقيه فروشندگان بشرح ستون توضيحات».

مثلاً شش‌دانگ يا سه‌دانگ و با قيد حروف باشد که مشکلي حاصل نشود.
 

 

 

 

 

نحوه نگارش چک مبایع نامه:

توصيه مي‌شود درصورت امکان از چک‌هاي تسليمي کپي تهيه و نگهداري شود. 
تمامي چک‌ها مي‌بايست در حضور صادر و امضاء گردند.
  توجه دارند چک‌هايي که وعده‌دار صادر مي‌شوند فاقد وصف کيفري بوده و اگر چک مزبور با برگشت مواجه شود، دارنده چک فقط حق وصول وجه آن را دارد و علي‌الاصول برگشت شدن چک خدشه‌اي به معامله وارد نمي‌سازد فلذا ضروري است براي تمامي پرداخت‌ها ضمانت اجرا تعيين نمود.

مثلاً براي چک بيعانه شرط شود در صورت برگشت شدن آن، معامله منفسخ است و در خصوص ساير پرداخت‌ها به فروشنده حق داده شود مثلاً ظرف ۱۵ روز از تاريخ برگشت شدن چک معامله را فسخ نمايد و در اين حالت ضروري است طريقه اعلام فسخ به نحو کاملاً شفاف که محل ترديد و تامل نباشد تعيين گردد.
بطور مثال قيد شود فروشنده با ارسال « اظهارنامه» معامله را فسخ نموده و در اين خصوص نيازي به اخذ مجوز يا تائيديه از هيچ مرجعي نمي‌باشد.

 آپارتمان وام دار:

در صورتیکه فروشندگان  متعدد باشند:

نکات مهم سند در مبایع نامه:

چه آنکه مي‌دانيم مسوليت تضامني خلاف قاعده بوده و در صورت وجود متن قانوني يا شرط قراردادي امکان برخورداري از مزاياي آن وجود دارد.

وکالت و وکالت فروش در مبایع نامه:

 در صورتيکه بنا به هر علتي توافق گردد که فروشنده بجاي تنظيم سند رسمي، وکالت در تنظيم سند به خريدار تفويض نمايد توصيه مي‌شود تمامي اختيارات قانوني از فروشنده اخذ و در اين خصوص ضمن مشاوره با کارشناسان حقوقی در دفتر املاک توصيه مي‌شود حداقل اختيارات «انجام تمامي معاملات و بخصوص در فروش و اجاره و رهن و... به هرشخص اعم از حقوقي و حقيقي ولو به خود.... به هر مبلغ و با هر شرط و... با حق فسخ و اقاله و.... و حق اخذ وجه و اجاره‌بها و ثمن معاملات و.... با حق مراجعه به کليه ادارات و سازمان‌ها و موسسات و شهرداري و ثبت و.... با حق شرکت در کليه کميسيون‌ها و.... مراجعه به بانک‌ها و پرداخت بدهي و فک رهن و...... و با حق اقامه همه نوع دعوي با جامع اختيارات قانوني............ (که هريک مي‌بايست تحرير گردد) با حق صدور اجرائيه و تعقيب عمليات اجرايي و اخذ وجه و سپرده و محکوم‌به و..... با حق انتخاب وکلاي دادگستري و عزل آنها ولو کراراً و......... و با حق توکيل به غير ولو کراراً و.... و ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکيل از موکل سلب گردد و همچنين موکل حق ضم وکيل ديگر و انجام مورد وکالت از سوي خود و انجام عمل معارض با مفاد وکالت نامه را ازخود سلب و ساقط نمايد و......» اخذ گردد.

مثلاً فروشنده آقاي...... با وکالت آقاي.......... بموجب وکالت نامه.............. تنظيمي دفتر........ تهران. 

يا فروشنده آقاي........... با قيمومت خانم............ بموجب قيم نامه شماره............ صادره از شعبه.......... دادگاه عمومي.........
 

مثلاً: فروشنده آقاي............ با وکالت
مع‌الواسطه آقاي..... بموجب وکالت نامه تفويضي شماره ...... تنظيمي دفتر خانه شماره........تهران. 
که در اين مرحله به آخرين وکالت‌نامه اشاره نموده و بهتر آن است که در ظَهرِ قرارداد به سلسله وکالتنامه‌ها و محل تنظيم آنها تا وکالتنامه اول اشاره گردد.

 

 

 پایان کار:


 درصورتيکه ملک داراي پايان کار قديمي است معلوم نمايند که آيا خريدار با همان پايان‌کار قبلي حاضر به انجام معامله است يا اينکه بر فروشنده شرط مي‌نمايد که حتماً پايانکار جديد اخذ و تنظيم سند منوط به ارائه پايان کارجديد مي‌باشد؟

پایانکار ساختمان چیست و چه ارتباطی به سند مالکیت و معاملات ساختمان دارد؟

نکات مهم تحویل ملک در مبایع نامه:

حق پشیمانی در مبایع نامه:

از درج شروط متعارض به شدت پرهيز گردد و اگر طرفين مثلاً بر خلاف متن چاپي توافقي دارند در ستون توضيحات قيد شود: «طرفين ضمن حذف بند..... از متن چاپي توافق نمودند که........»
 

حکمیت و داوری در مبایع نامه:

 برگ سبز تخليه :

معامله با شرکتها و اشخاص حقوقی:

در خصوص معامله با شرکت‌ها و اشخاص حقوقي ضروري است با ملاحظه اساسنامه و آخرين آگهي تغييرات مديريتي مندرج در روزنامه رسمي بررسي گردد که چه کساني داراي نمايندگي وحق‌امضاء اسناد و قرارداد‌ها بوده و در صورت تنظيم قرارداد، ممهور نمودن قرارداد به مهر شرکت نيز ضروري مي‌باشد.

 

 

 مورد معامله فاقد سند باشد:

هرگاه مورد معامله فاقد سند رسمي مالکيت باشد، انجام معامله داراي مخاطرات بسيار زيادي بوده چه آنکه مي‌دانيم

 

 

 در خصوص قرارداد‌هاي مشارکت در ساخت :

علاوه بر رعايت نکات و مفاد مندرج در فرمت قراردادي ارائه شده از سوي سازمان ثبت اسناد و املاک توجه به نکات ذیل و لحاظ نمودن آنها در قراردادهاي مشارکت در ساخت جهت پرهيز از اختلافات بعدي توصيه مي‌شود:

تنظيم تقسيم‌نامه و تعيين تکليف واحدهاي مسکوني، تجاري، اداري، پارکينگ و انباري با ترسيم کروکي به نحوي که رافع هرگونه ابهام و ترديد باشد، توصيه مي‌شود.

 تعيين راهکار مناسبي با ضمانت اجرايي دقيق براي وضعيتي که سازنده از تکميل بنا خودداري نموده و يا اساساً ملک موضوع قرارداد را رها نموده باشد.

  آيا اساساً سازنده حق اخذ وام و تسهيلات بانکي دارد يا خير؟ 

حق پیش فروش؟

 اعطاي اختيار پيش فروش واحدهاي سهمي سازنده جهت تامين بودجه براي ساخت پروژه امر خطيري است که مي‌بايست نهايت دقت را در آن معمول داشت و چه بسا ممکن است سازنده با پيش فروش واحدها و اخذ تسهيلات بانکي در جريان ساخت، پروژه را رها کرده و از زير بار اجراي مسئوليت‌هاي خود شانه خالي نمايد که در اين صورت عده زيادي را گرفتار و بلاتکليف خواهد نمود. 
مع‌الوصف جهت پيشبرد امور ساختمان و نيز پرهيز از سوءاستفاده احتمالي سازندگان بررسي و اعطاي حق فروش مي‌بايست در نهايت دقت اعمال گردد.

 

 
 

 


ارسال دیدگاه


اخبار

چهل

چهل نکته فرهنگی در آپارتمان نشینی


مهدی حسینی
Bamino Inc

اخبار

اخبار

نکات

نکات کلیدی خرید خانه و آپارتمان


مهدی حسینی
Bamino Inc

مطالب مفید

نكات

نكات مهم تنظیم مبايعه نامه


مهدی حسینی
Bamino Inc