اساسنامه ساختمان مسکونی

نویسنده : مدیریت بامینو 0 نظر ۱۳۹۸/۰۲/۰۹

اساسنامه آپارتمان به منظور اداره یک مجتمع مسکونی وحفظ نگهداری تاسیسات و تجهیزات مرتبط به به آن تنظیم می شود که در آن وظایف هر یک از اعظای مدیریت و همچنین مالکین و ساکنین آن متذکر خواهد شد.

معمولا اساسنامه آپارتماان برای هر مجتمع مسکونی بصورت اختصاصی نوشته می شود و از چندین فصل تشکیل می شود .

اساسنامه آپارتمان اطلاعاتی در مورد تشکیلات اداری و قسمتهای اختصاصی و مشترک مجتمع حقوق  و وظایف مالکین و ساکنین امور مالی مجتمع هزینه های مشترک و اختصاصی و مقررات متفرقه نظیر بازسازی نقل و انتقال و یا تغییر اساسنامه صحبت خواهد شد.

 فصل اول مجمع عمومی :

ماده1: مجمع عمومی عالی ترین نهاد تصمیم گیری در خصوص ساختمان است که حدود وظایف و اختیارات آن توسط قانون مشخص می شود.

ماده 2:مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود . ریاست مجمع در هر سال با مدیر ساختمان خواهد بود "در صورت عزل ویا فوت مدیر ریاست مجمع در ابتدای جلسه به وسیله رای گیری مشخص خواهد شد.

ماده 3:برای رسمیت مجمع حضور بیش از نصف مالکین یا نماینده آنان ضروری است.

تبصره1:در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نشد جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

تبصره 2:حضور دوستانی که بعنوان مستاجر در واحدها سکونت دارند در مجمع طبق قانون ضروری نیست لکن توصیه می شود حتی الامکان این دوستان جهت ارایه نظرات و پیشنهادات و اگاهی از مصوبات مجمع در جلسه حاضر شوند.

ماده 4:کسی که بعنوان نماینده یکی از شرکا تعیین می شود باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر ارایه نماید.

ماده 5:هرگاه پند نفر مالک یک قسمت اختصاصی (واحد)باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان از طرف خود یک نفر را برای شرکت در رای گیری مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

تبصره:در صورتیکه مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.

ماده 6:مجمع عمومی دارای وظایف و اختیارات زیر است:

  1. انتخاب مدیر و رسیدگی به عملکرد وی
  2. اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
  3. تصویب گزارش مربوط به در آمد و هزینه های سالانه.
  4. اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمییر بنا.
  5. تفویض اختیار به مدیر به منظور انعقاد قرارداد های لازم برای اداره ساختمان.
  6. تصویب و تغییر مقررات ساختمان در چارچوب قانون.

ماده 7:مصوبات مجمع عمومی با آراي دو سوم مالکین حاضر در جلسه (با رعایت مفاد ماده 3)معتبر خواهد بود.

ماده 8:کلیه تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر نگهداری شود . صورت جلسه توسط ريیس مجمع نوشته شده و باید به امضا ريیس و دو ناظر نتخب برسد.

ماده 9:تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیه مالکین و ساکنین الزام آور است.

 

فصل دوم: مدیر ساختمان:

ماده10:مدیر ساختمان از میان مالکینی که در محل ساختمان سکونت دارند برای مدت یکسال و توسط مجمع عمومی انتخاب می شود.

تبصره:انتخاب مجدد مدیر بلامانع است اما توصیه می شود جهت مشارکت بیشتر شرکا انتخاب مدیر بصورت چرخشی میان مالکین ساکن در ساختمان انجام شود .

ماده11:مدیر مسيول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است.

ماده12:مدیر امین شرکا بوده و نمی تواند فرد دیگری را در بلند مدت بجای خود انتخاب نماید.

تبصره:در مواقعی که مدیر بیش از 3 روز در ساختمان حضور ندارد می تواند به صورت موقت با یکی از ساکنین هماهنگ نموده و وظایف و اختیارات خود را در آن مدت به وی تفویض نماید.

ماده 13:در صورت استعفا فوت و عزل و یا حجر مدیر قبل از انقضا مدت مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد مدیر جهت استعفا باید جلسه مجمع را تشکیل داده و استعفا خود را به مجمع ارایه نماید.

ماده14:مدیر مکلف است تمام بنا را بعنوان یک واحد در مقابل اتش سوزی و زلزله و اسانسور را در برابر حوادث احتمالی بیمه نماید.سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر و متناسب با متراژ هر واحد تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه پرداخت خواهد شد.

ماده 15:مدیر مکلف است برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا سرایدار در واحد سرایداری مستقر نماید وظایف و حقوق سرایدار بر اساس مفاد فصل چهارم این مقررات خواهد بود.

ماده16:انعقاد قرارداد اجاره اخراج تنبیه و تشویق سرایدار در اختیار مدیر بوده و سرایدار مکلف به رعایت دستورات مدیر خواهد بود.

تبصره:در صورت نارضایتی ساکنین از عملکرد و رفتار سرایدار مراتب باید به اطلاع مدیر ساختمان برسد و مدیر مکلف است نسبت به رسیدگی به موارد و اتخاذ تصمیم مناسب اقدام نماید.

ماده 17: حل اختلاف ساکنین صرفا در چارچوب مواد مندرج در این مقررات بر عهده  مدیر است.

ماده18:مدیر مکلف است نسبت به وصول شارژ ماهیانه (هزینه های مشترک )و هزینه های مقطعی بر اساس تصویب مجمع اقدام نموده و در قبال دریافت هزینه ها رسید ارایه نماید.

ماده19:مدیر مکلف است صورت مخارج و در امدهای ساختمان را تنظیم و نگهداری نموده در آمدها و مخارج مربوط به هر ماه را حداکثر تا پانزدهم ماه بعد بر روی تابلو اعلانات به اطلاع عموم برساند و تراز مالی مخارج و در امدها سالانه (حتی المقدور با لرایه فاکتور )را در پایان سال در مجمع عمومی ارایه نماید>

ماده 20:مدیر مکلف است جهت حفظ و نگهداری آسانسور با یک شرکت معتبر قرارداد سالانه تعمییر و نگهداری منعقد نماید.

ماده21:مدیر مکلف است جهت حفظ و نگهداری تاسیسات گرمایشی و برقی ساختمان در مواقع ضروری از خدمات تعمییر کاران ذی صلاح استفاده نماید.

ماده 22:مدیر ملف است هر سال در مقاطع مناسب فصلی از طریق پیمانکار ذی صلاح (ترجیحا)نسبت به ساماندهی باغچه ها و فضای سبز ساختمان اقدام نماید.

ماده 23:مدیر مکلف است به پرداخت قبوض آب و برق عمومی و در یافت هزینهای مربوط بر طبق مقررات از ساکنین اقدام نماید همچنین خریدار ی اقلام مصرفی مشاعات ساختمان نظیر روغن کاری آسانسور پودر شوینده جهت نظافت لامپ کلید و پریز مشاعات و غیره از محل درآمد شارز ماهانه به عهده مدیر است.

ماده24:وظایف مدیر صرفا محدود به موارد مندرج در این مقررات و مصوبات مجمع خواهد بود . هر یک از ساکنین و مالکین نیز به نوبه خود همکاری لازم جهت حفظ و نگهداری ساختمان اجرای مقررات و تعامل با مدیر را خواهند داشت.

تبصره: در صورت تصویب مجمع عمومی و جهت انجام اموری خاص و بصورت موقت بخشی از وظایف مدیر به شخص ویا اشخاصی معین قابل واگذاری خواهد بود.

فصل سوم :شارز (هزینه های مشترک)

ماده25:-جهت پرداخت هزینه های عمومی که در این فصل مشخص خواهد شد هرساله مبلغی توسط مجمع عمومی تعیین می شود.

ماده 26:کلیه ساکنین مکلف خواهند بود شارز ماهیانه را بر اساس مصوبه مجمع حداکثر تا پانزدهم هر ماه مستقیما یا توسط سرایدار به مدیر ساختمان تحویل داده و رسید در یافت نمایند.

ماده 27:پرداخت شارز مشمول تمامی واحدها خواهد بود و عدم سکونت در واحد دلیلی بر عدم پرداخت شارز نیست.

ماده 28:از محل شارز ساختمان هزینه های زیر قابل پرداخت می باشد:

ماده29:هزینه گاز در ماههای گرم سال که رادیاتورها بسته است از محل شارز پرداخت شده و در سایر ماهها بر اساس فرمول زیر بصورت جداگانه دریافت و پرداخت خواهد شد:

ماده 30:چنانچه خسارتی به اموال عمومی ساختمان از جانب هر یک از ساکنین یا بستگان آنها وارد شود آن واحد شخصا مکلف به جبران خسارت بر اساس تصمیم مدیر خواهد بود.

ماده 31:چنانچه بموجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستاجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند.

در صورتیکه پرداخت هزینه های جاری مشترک (شارز) بعهده استفاده کننده باشدو از پرداخت استنکاف کند مدیر می تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید و مالک محق خواهد بود از محل ودیعه نسبت به پرداخت شارز اقدام نماید.

ماده 32:هنگام تخلیه ملک توسط مستاجر یا مالک برگه تسویه حساب شارز واحد نیز باید از مدیر ساختمان اخذ شود.

ماده33:از آنجاییکه علاوه بر هزینه های جاری برخی از هزینه ها ی عمرانی و سرمایه ایی نیز از محل شارز انجام می شود نحوه تسویه حساب این هزینه ها فی مابین مالک و مستاجرین بر عهده ایشان بوده و مدیر تعهدی در این خصوص ندارد.

فصل چهارم: سرایداری

ماده34:برای واحد سرایداری مجتمع به انتخاب مدیر شخصی دی صلاح بر اساس این مقررات به عنوان مستاجر سوییت انتخاب شده با وی قرار داد اجاره تنظیم می شود و به ازای اجاره ماهیانه ایشان متعهد می شوند به عنوان سرایدار خدمات مصرح در این مقررات را انجام دهد.

ماده 35:صلاحیتهای عمومی سرایدار به این شرح می باشد:

ماده :وظایف سرایداری بشرح زیر است:

  1. نگهبانی از ساختمان و مراقبت در حفظ امنیت ساختمان و واحدها
  2. نظافت راهروها و پله ها لابی پارکینگها آسانسور پشت بام محوطه بیرونی ساختمان و کلیه مشاعات عمومی ساختمان
  3. برف روبی حیاط راه عبوری پارکینگها و محوطه بیرونی ساختمان در فصول سردسال.
  4. آبیاری باغچه ها و مراقبت از فضای سبز ساختمان.
  5. مراقبت از آسانسور تاسیسات گرمایشی و برقی و تجهیزات ساختمان.
  6. جمع آوری کیسه زباله ساکنین از درب منازل در ساعت مشخص شده توسط مدیر
  7. اجرای دستورات مدیر ساختمان

ماده 37:سرایدار مکلف است در ایام تعطیلات خصوصا تعطیلات عید نوروز به صورت تمام وقت در ساختمان حاضر بوده و نگهبانی از ساختمان را بر عهده گیرد.

ماده 38:سرایدار مجاز به سکنی دادن افرادی غیر از افراد ذکر شده در قرارداد اجاره نیست.

ماده39:سرایدار مجاز خواهد بود با هماهنگی و موافقت مدیر در سال حداکثر به مدت ده روز با معرفی فرد جایگزین به مرخصی برود.

ماده 40:مدت قرارداد اجاره سرایدار سه ماهه تنظیم میگردد که در صورت رضایت ساکنین و مدیریت از عملکرد وی برای دوره های سه ماهه بعدی توسط مدیر قابل تمدید می باشد.

ماده41:هر ساله در مجمع مبلغی جهت تقدیر از زحمات سرایدار مشخص می شود که در صورت رضایت مدیر از عملکرد سرایدار بصورت ماهانه و از محل شارژ قابل پرداخت خواهد بود.

ماده 42:انجام فعالیتهای شغلی سرایدار و حضور و غیاب وی در ساختمان باید با مدیر هماهنگ شده به گونه ای که لطمه ای به وظایف مندرج در ماده 36 وارد نشود.

ماده43:انجام امور شخصی ساکنین جز وظایف سرایدار نبوده و واگذاری امور شخصی ساکنین به سرایدار از قبیل نظافت منزل و اتومبیل خرید و کمک در جابجایی  وسایل و نظایر آن بشرط آنکه خدشه ای به نظافت اصلی سرایدار وارد نکند و با توافق فی مابین طرفین جهت جبران زحمات سرایدار بلامانع خواهد بود.

ماده 44:سرایدار متعهد می شود در صورت عدم رضایت مدیر از عملکرد وی حداکثر ظرف 15روز نسبت به تخلیه سوییت سرایداری اقدام نماید در غیر اینصورت موضوع از طریق مراجع قانونی و نیز به اجرا گذاشتن چک تضمینی پی گیری خواهد شد .

ماده45:کسوییت سرایداری جز مشاعات ساختمان بوده و تغییر کاربری آن به منظور غیر از سکونت سرایدار تنها منوط به اجماع تمامی مالکین ساختمان خواهد بود.

ماده46:سرایدار مکلف به رعایت مفاد این مقررات دستورات مدیر و شءون اخلاقی و عرفی ساکنین ساختمان بوده و در صورت تخلف از این موارد متناسب با موضوع جریمه ای توسط مدیر برای وی در نظر گرفته خواهد شد.

فصل پنجم:نظم عمومی ساختمان

ماده 47:قرار دادن اشیاء اضافی گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همجنین نگهداری حیوانات در قسمت مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی و همجنین نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی و همچنین نگهداری سگ و گربه مرغ و خروس کلا در تمامی قسمتها(حتی در آپارتمان)ممنوع است.

ماده 48:گذاشتن کفش دمپایی و جا کفشی در پشت درب آپارتمان و در محوطه راعرو ممنوع است.

ماده49:تغییر شکل و رنگ درب آپارتمان به گونه ایی که موجب ناهماهنگی واحدها شود ممنوع است.

ماده 50:این ساختمان صرفا مسکونی بوده و هر گونه استفاده اداری  وتجاری از آپارتمان ممنوع است>

ماده51:قرار دادن کیسه زباله و سطل اشغال در پشت درب آپارتمان ریختن رباله و آشغال در حیاط و راهروها ممنوع است .

ماده 52:هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط دارای یک پارکینگ بوده (و بالتبع مجاز به پارک تنها و تنها یک خودرو بوده) که محل آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در ساختمان نیر با نصب پلاک معین گردیده است.پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محلهای مشاع درون پارکینگ (که به منظور راحتی تردد و دور گرفتن خودرو ها در نظر گرفته شده است)ممنوع است.

ماده 53:هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط یک واحد انباری داشته که محل آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده است و در زیر زمین ساختمان نیز با نصب پلاک معین میگردد . قرار دادن اشیاء در غیر از انباری اختصاصی هر واحد و همچنین در پارکینگ و مشاعات عمومی ممنوع است.

ماده 54:انباری مشخص شده در صورت مجلس تفکیکی ساختمان با شماره  به عنوان محل مشاع متعلق به ساختمان بوده و متخص استفاده ورزشی و یا استفاده به طریقی که مجمع عمومی معین می نماید است. ترتیب استفاده از این محل تابع مصوبات مجمع خواهد بود.

ماده 55: انباری واقع در زیر پله زیر زمین محل قرار دادن وسایل سرایدار بوده و فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور در پشت بام و اتاق تاسیسات در پارکینگ صرفا جهت قرار دادن وسایل مرتبط با ساختمان خواهد بود .

ماده 56:اسباب کشی و حمل مصالح ساختمانی و نخاله های ناشی از تعمییرات با آسانسور ممنوع بوده و سرایدار مکلف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود.

ماده57:استفاده اختصاصی از برق عمومی به هر منظور میزان و مدتی ممنوع بوده و سرایدار مکلف به ممناعت از انجام این عمل خواهد بود.

ماده 58:در صورت تعمییرات ساختمانی و بنایی لازم است هماهنگی لازم با سرایدار جهت نظاقت فوق العاده ساختمان انجام شود. بدیهی است جبران زحمات اضافی سرایدار  در این خصوص بر عهده واحد مذکور خواهد بود.

ماده 5:در میهمانیهای شبهای غیر تعطیل بعد از ساعت 22 و در شبهای تعطیل بعد از ساعت 24 رعایت سکوت کامل ساختمان (چه جهت صدای میهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی)الزامی است.

ماده 60:استفاده از پارکینگ جهت برگزاری مجالس اختصاصی ساکنین صرفا با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنین امکان پذیر خواهد بود در این صورت جهت جبران هزینه های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت شود.

تبصره:برگزاری مجمع عمومی ساختمان در محل پارکینگ از ماده فوق مستثنی است.

ماده61:قرار دادن اشیاء و آسیب رساندن به پوشش عایق کف پشت بام (ایزوگام)ممنوع است و در صورت این اتفاق جبران هزینه های تعمییرات بر عهده واحد آسیب زننده است.

ماده 62:زمان باز نمودن و بستن شیرهای رادیاتور در شوفاژ خانه به ترتیب مهر هر سال و فروردین ماه است>تغییر این زمان بر اساس درجه حرارت هوا بر عهده مدیر است.

فصل ششم : متفرقه

ماده63:اجرای این مقررات برای تمامی ساکنین و مالکین ساختمان الزامی است>

ماده 64:مدیر مکلف است این مقررات را به هر یک از مالکین یا ساکنین جدید ساختمان ابلاغ نماید همچنین هر یک از مالکین چیش از اجازه یا فروش ملک خود موظف است این مقررات را به مستاجر یا خریدار ملک اعلام نماید.

ماده 65:بدیهی است قوانین و مقررات مصوب کشور مافوق این مقررات بوده و هر گاه میان این قررات و قوانین مصوب کشور تناقضی ایجاد شود ملاک قوانین مصوب کشور خواهد بود.


ارسال دیدگاه


اخبار

فرهنگ

فرهنگ آپارتمان نشینی


مهدی حسینی
Bamino Inc

اخبار

اخبار

نکات

نکات مهم اجاره نامه آپارتمان


مهدی حسینی
Bamino Inc

اخبار

فسخ

فسخ اجاره نامه


مهدی حسینی
Bamino Inc