اساسنامه آپارتمان مسکونی

نویسنده : مدیریت بامینو 1 نظر ۱۳۹۸/۰۳/۰۹

هر آپارتمان یا مجتمع مسکونی بر اساس قوانین تملک که در ادامه در مورد آن صحبت می‌ کنیم و به علاوه آیین نامه مربوط به آن دارای اساسنامه آپارتمان مسکونی است که در بیشتر موارد توسط فردی حقوقی و به صورت کاملا اختصاصی برای همان آپارتمان تنظیم می‌شود. به طور خلاصه می توان گفت منظور از اساسنامه آپارتمان همان مقررات، قوانین و یا قراردادهایی است که برای تنظیم روال کاری مکانی که در آن جمعتی ساکن هستند تعیین می شود. در این اساسنامه موارد مختلفی مطرح می شود ، مواردی مثل در ساختمان شما یک واحد است که شارژر نمی‌دهد؟ با نحوه محاسبه شارژ مشکل دارید؟ آب و برق و گاز مشاع است؟ شرایط پارکینگ چگونه است؟ سرایدار چه حقی دارد؟ مدیر ساختمان چه وظایفی دارد؟ مجمع چیست؟  که در ادامه به طور مفصل درباره آنها صحبت می‌کنیم.

آیا فرهنگ سازی لازم برای آپارتمان نشینی انجام شده؟

با افزایش شهرنشینی شاهد رشد چشمگیر مجتمع‌ها و شهرک‌های مسکونی در شهرها هستیم که هرروزه نیز بر تعداد آن‌ها افزوده می‌شود. با توجه به حساسیت این موضوع و درنظر گرفتن اینکه هر شیوه‌ای از زندگی قوانین و شرایط مختص به خود را دارد اساسنامه آپارتمان و تعیین هزینه‌های مشترک نیز ضروری استمتاسفانه باید گفت  گام قبل از شتاب زدگی به سمت این نوع زندگی فرهنگ سازی آنچنان که باید شکل نگرفته و شناخت اجتماعی ‌شان در مورد این نوع زندگی و اطلاعاتشان در مورد خم و چم زندگی در این اماکن رشد اندکی داشته است. که در نتیجه مشکلاتی خاصی در زمینه آپارتمان نشینی به ارمغان آورده است.

قانون تملک آپارتمان‌ها

قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه مربوط به آن که توسط مؤسسات حقوقی به تصویب می‌رسد می‌تواند راهنمای خوبی برای شناخت فرهنگ آپارتمان‌نشینی و بهبود زندگی در این نمونه از شهرک‌ ها و مجتمع مسکونی باشد.

طبق قانون تملک آپارتمان‌ها برای جلوگیری از هرگونه نزاع و اختلاف در مجتمع مسکونی باید برای هر ساختمان مدیر تعیین شود، همچنین نحوه‌ی بهره‌برداری از مشاعات ساختمان و بخش اختصاصی آن، هزینه و شارژ، هزینه‌های مشترک و عدم پرداخت هزینه و نحوه‌ی پیگیری برای دریافت بدهی از بدهکار در این قانون ذکرشده است.

اساس نامه آپارتمان چیست؟

منظور از اساسنامه آپارتمان مقررات و یا قراردادی است که جهت تنظیم روند کاری یک جامعه کوچک  مقرر و تعیین می‌ شود. درواقع در اساسنامه آپارتمان فرهنگ زندگی در مکان خواه آپارتمان، خواه شهرک و .... شرح داده ‌شده و وظایف هر یک از اعضا ازجمله مجامع عمومی ، نحوه انتخاب هیئت‌مدیره، مالک، مستأجر، مدیر، وظایف بازرسان و تمامی مباحث مربوط به آپارتمان ‌نشینی در آن  آورده خواهد شد.

نکته اولیه:

ابتدایی ترین چیزی که باید مد نظر داشت  این است که درصورتی‌ که بیش از سه واحد آپارتمانی در ساختمان وجود داشته باشد باید مجمع عمومی مالکان تشکیل ‌شده و یک یا چند مدیر برای آپارتمان تعیین می شود. مدت زمان مدیریت مدیر ساختمان معمولاً دو سال  است که می‌تواند از اعضای ساکن در ساختمان و یا خارج از آن تعیین شود. در اساسنامه آپارتمان در مورد جلسات عمومی ساختمان، قسمت‌های اختصاصی و اشتراکی این مجتمع مسکونی، هزینه­‌های مشترک و یا شرایطی برای تغییر اساسنامه نیز صحبت خواهد شد.

 به عبارت دیگر اساسنامه آپارتمان به‌منظور اداره یک مجتمع مسکونی و حفظ و نگهداری تأسیسات و تجهیزات مرتبط با آن تنظیم می‌شود که در آن وظایف هر یک از اعضای مدیریت و همچنین مالکین و ساکنین آن متذکر خواهد شدمعمولاً اساسنامه آپارتمان برای هر مجتمع مسکونی به‌صورت اختصاصی نوشته می‌شود و از چندین فصل تشکیل‌شده استاغلب در فصل اول اساسنامه آپارتمان در مورد مشخصات ساختمان و زمین توضیح داده می‌شود.

 

 

اصلی‌ ترین نکات مربوط به قانون تملک آپارتمان ‌ها

در ادامه برخی از اصلی‌ ترین نکات مربوط به قانون تملک آپارتمان ‌ها و آیین‌نامه‌ی آن شرح داده می شود:

  1. نمای ساختمان: نمای ساختمان، بخشی از ورودی آپارتمان و درب آن، که در ظاهر و زیبایی ساختمان نقش داشته و ازجمله مشاعات و قسمت مشترک آپارتمان به‌حساب می‌آید، به همه مالکین و ساکنین آن تعلق دارد بنابراین بدون موافقت تمام مالکین نباید هیچ‌گونه تغییر و اصلاحی در مورد آن صورت گیرد.
  2. بهره برداری از مشاعات ساختمان: برخی از قسمت‌های مشترک آپارتمان تحت عنوان مشاعات نامیده می‌شوند که عبارت ‌اند از زمین ملک، اسکلت ساختمان، حیاط، محوطه‌ ای از ساختمان که بخشی از ملک محسوب می ‌شود، حیاط ‌خلوت، اتاق سرایدار، پشت‌ بام، راهرو و راه‌ پله، رختشوی‌ خانه، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی، آسانسور، درب و پنجره‌ های قسمت‌های عمومی ساختمان و تأسیسات مشترک همانند انشعاب برق مشترک، انشعاب آب مشترک،  سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، لوله‌ها و سیم‌های برق. به‌طور خلاصه هر چیزی که در جلسات عمومی ساختمان و طبق صورت‌جلسه تفکیک آپارتمان‌ها به آپارتمان خاصی نسبت داده نشده جزء بخش مشاع و مشترک مجتمع مسکونی بوده و تمامی مالکان و متصرفان قانونی حق استفاده از آن را خواهند داشت. قسمت‌های مشترک غیرقابل ‌انتقال بوده و هر مالک یا مستأجری به نسبت مالکیت و مساحت آپارتمانش در آن قسمت مشترک و مشاعی سهم دارد.
  3. تعهد یکسان مالک و مستأجر در اداره ساختمان: در یک مجتمع مسکونی مثل آپارتمان تمامی تعهدات مربوط به اداره ساختمان برای مالک و مستأجر یکسان است و کسی که در این مکان ساکن است خواه مالک باشد و یا مستأجر نسبت به رعایت این اصول متعهد خواهد بود.
  4. تعیین مدیر ساختمان: طبق قانون تملک آپارتمان‌ها اگر تعداد مالکین یک مجتمع مسکونی بیش از سه خانوار باشد باید درجلسات عمومی ساختمان مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شوند. وظایفی که بر عهده مدیر ساختمان خواهد بود عبارت‌اند از: اداره و حفظ آپارتمان، دریافت و پرداخت هزینه و شارژ ساختمان، بیمه آتش‌سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه‌های مشترک و اعلام به ساکنین، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران ساختمان، مطالبه طلب از بدهکاران از طریق طرح دعوی در دادگستری و در صورت نیاز مراجعه به ثبت‌اسناد.
  5. بخش اختصاصی ساختمان: قسمت‌هایی از ساختمان که دارای سند مالکیت بوده و مالکی برای آن تعیین‌شده و یا به‌صورت عرفی آن قسمت ملک به یکی از مالکان اختصاص داده‌شده است، قسمت اختصاصی ساختمان محسوب می‌شود. بنابراین اگر بخشی از پارکینگ یا انباری رسماً یا عرفا به یک آپارتمان تعلق داشته باشد دیگران حق استفاده از آن قسمت را ندارند اما در صورت مشترک بودن همه‌ی ساکنین آپارتمان می‌توانند از آن قسمت استفاده کنند.

تعیین قسمت‌های اختصاصی و مشترک مجتمع در اساسنامه آپارتمان

قسمت‌هایی از مجتمع مسکونی که جهت استفاده انحصاری برای هر مالک یا ساکن اختصاص داده‌شده است، قسمت‌های اختصاصی ساختمان نامیده می‌شود که شامل واحد مسکونی، انباری اختصاصی یا پارکینگ اختصاصی است. دیوارها و درب‌های داخلی واحد مسکونی، تأسیسات داخلی برای آب و برق و گاز، تمامی اتاق‌ها و سرویس‌های بهداشتی، قفسه و درهای داخلی، مربوط به قسمت اختصاصی ساختمان است.

قسمت‌هایی از ساختمان که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم برای تمامی ساکنین و مالکین مورداستفاده خواهد بود به‌عنوان قسمت مشترک آپارتمان شناخته می‌شود. زمین محوطه، پایه و اسکلت ساختمان، پوشش‌ها و دیوارهای بیرونی، حیاط‌خلوت، ورودی و پله‌ها و پاگردها، راهروها و انباری‌های غیراختصاصی، پارکینگ، نمای ساختمان و سایر قسمت‌های ساختمان که مورداستفاده عمومی قرار می‌گیرد و از بیرون واحدها قابل‌مشاهده و در دسترس است ازجمله قسمت‌های مشترک مجتمع مسکونی به شمار می‌آیند.

توجه داشته باشید که قسمت‌های مشترک در مالکیت مشاع تمام مالکین است و سهم هر مالک به نسبت مساحت قسمت اختصاصی وی در آپارتمان خواهد بود. قسمت‌های مشترک ساختمان قابل‌فروش یا واگذاری نبوده و هیچ‌یک از مالکین حق استفاده اختصاصی از این قسمت‌ها را نخواهند داشت.

 

هزینه‌­های مشترک ساختمان و امور مالی مجتمع

تعریف هزینه های مالکیت مشترک :

 

توجه شود که : اگرچه برای دریافت هزینه‌های اختصاصی سهم هر یک از مالکین با توجه به مساحت اختصاصی هر آپارتمان تعیین ‌شده و دریافت می‌شود اما ازآنجایی‌که هزینه‌های مشترک مربوط به بخش مشاع ساختمان می‌شود بنابراین از همه به‌صورت مساوی دریافت خواهد شد.

نمونه های هزینه های مشترک:

هزینه و عوارض و مالیات‌های قسمت‌های مشترک ساختمان، هزینه نگهداری و حفاظت تأسیسات، آب، برق، فاضلاب، تلفن، هزینه نگهداری و تعمیرات درب‌های ورودی و دیوارها و تأسیسات محوطه و نرده‌ها و کنتورهای عمومی و سایر قسمت‌های ساختمان که به‌عنوان مشاع تعیین‌شده است، حقوق مدیر داخلی و سایر کارکنان مجتمع و دستمزد کارگرانی که برای انجام امور مجتمع بکار گرفته شدند، بهای آب، برق، گاز، تلفن، پرداخت حق بیمه آتش‌سوزی، زلزله، انفجار، ترکیدگی لوله­‌ها و امثال این‌ها در قسمت‌های اختصاصی و مشترک، نگهداری و تعمیرات قسمت‌های مشترک، مخارج مربوط به نظافت قسمت‌های مشترک، مخارج مربوط به نگهبانی و حفاظت، حقوق مدیر اجرایی و سایر مواردی که توسط مدیر ساختمان یا هیت مدیره تعیین می شوند

 

 نکات مهم :  

 

.


ارسال دیدگاه


مهدی :
سلام عالی بود مرسی

اخبار

معرفی

معرفی بلوار فردوس/غرب تهران


مهدی حسینی
Bamino Inc

اخبار

محله

محله شهران


مهدی حسینی
Bamino Inc

اخبار

نکات

نکات کلیدی خرید خانه و آپارتمان


مهدی حسینی
Bamino Inc

اخبار

بازسازی

بازسازی ساختمان


مهدی حسینی
Bamino Inc

مشاوره رایگان تلفنی
09106618818