حکم تخلیه مستاجر

نویسنده : مدیریت بامینو 0 نظر ۱۳۹۸/۰۳/۱۰

 کسی که ملکی را اجاره می دهد حتما این فکر به سرغش می آید که اگر مستاجر در زمان تعیین شده ملک را تخلیه نکرد چه اقدامی باید انجام بدهد؟روند قانونی عدم تخلیه ملک توسط مستاجر چطور است؟  آیا احکام قانونی خاصی برای پیگیری حکم تخلیه وجود دارد؟ آیا می توان ملک را سالم تحویل گرفت؟ اجاره هایی معوقه چه می شوند؟ حکم تخلیه مستاجر چگونه گرفته می شود؟ در این مطلب سعی بر آن شده تا تمام پاسخ تمام موارد اینچنینی داده شود. 

  حکم تخلیه

 

 اجاره چیست؟ 

  اجاره یکی از روابط حقوقی است که امروزه نقش مهم و اساسی به خود گرفته است به گونه ایی که منشأ بسیاری از اختلافات و دعاوی  که در محاکم مطرح می شود را می توان قرارداد اجاره دانست. اساساً اجاره کردن به این معناست که فردی (مستأجر) منافع یک موضوع خاصی را از فرد دیگر (موجر) تملک  و در ازای این تملک و بهره برداری مبلغی را به عنوان اجاره بها به موجر بپردازد. حال یکی از مهم ترین مشکلاتی که ممکن است در پایان قرارداد اجاره پیش آید تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر است. قانون در این خصوص راه حل هایی را برای موجر وضع کرده است تا بتواند حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پا می گذارد، بگیرد.

حکم تخلیه

 

انواع اجاره نامه 

 اجاره نامه های معتبر و قابل قبول از دید قانون بر سه نوع است.

  1. اجاره محل سکونت یا منزل
  2. اجارهمحل کسب یا تجارت
  3.  اجارهمحل هایی مانند درمانگاه، موسسه  خیریه که درواقع در گروه محل های مسکونی به  شمار می روند .

حکم تخلیه

 

همان گونه که بیان شد، طبق قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته می شود، مستأجر با پرداخت مبلغی به عنوان اجاره  بها، به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته می شود و این مسئله با خود موضوع اجاره کاملاً متفاوت است. در صورتی که شرایط زیر اتفاق افتاد، موجر می تواند حکم تخلیه مستأجر را از مراکز قانونی دریافت کند.

حکم تخلیه

 

 یکی از مهم ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پا گذاشته، بگیرد.با خاتمه یافتن مدت معمولاً اجاره دهنده از مستأجر تقاضا می کند که ملک را تخلیه کند.اگر به رضایت تخلیه شد که مشکلی نیست ولی گاهاً اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود می آید که می بایست با راه حل قانونی برای تخلیه آن اقدام کرد .

 

شرایط حکم تخلیه قانونی

برای اینکه تخلیه ملک از جهت موجر قانونی باشد باید یکی از حالتهای زیر پیش آمده باشد

حال اگر این قرارداد، به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر باید با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیه را اخذ و سپس به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه صورت پذیرد .

حکم تخلیه

 

اجرت المثل تصرف غیرمجاز مستاجر چکونه محاسبه می شود؟ 

 در صورتی که مستاجر علی رغم مخالفت موجر آپارتمان را در تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقی مانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به عنوان اجاره  بهای  مدت٬ پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند یا ممکن است وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاء مدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد 

حکم تخلیه

 

در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و ادامه تصرفات مستاجره و از  آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.

مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه

زمانی که موجر و مستأجر نتوانستند با یکدیگر به توافق برسند و مستأجر متعهد به اعمال تعهدات ثبت شده در قرارداد یا اجاره نامه نباشد، موجر می تواند با مراجعه به شورا، دادگاه یا ثبت اسناد املاک، اقامۀ دعوی و با ارائۀ مدارک لازم همچون سند مالکیت و سند اجاره نامه، اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند. در این زمان موجر با توجه به سند مالکیتی که ارائه می دهد و با در نظر گرفتن اجاره نامه، چه رسمی چه عادی و اثبات یکی از شرایط صدور حکم تخلیه که پیش تر به آن اشاره شد، می تواند از مراکز قضایی طبق ماده های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، درخواست صدور حکم تخلیه دهد. 

حکم تخلیه

 

 آیا برای درخواست تخلیه نیازی به اظهارنامه است؟ 

برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. بسته به آن که قرارداد اجاره تابع کدام  یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرای حکم نیز متناسب با آن خواهد بود 

حکم تخلیه

 اجرای حکم تخلیه و ابلاغ آن به چه صورت است؟ 

 این روند به دو صورت زیر انجام می شود 

 در صورتی که حکم تخلیه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، این حکم پس از ۴۸ ساعت به مستأجر ابلاغ می شود و مستأجر تنها ۷۲ ساعت فرصت دارد تا طبق حکم ملک یا منزل اجاره ای را تخلیه کند .در این مورد، صاحب خانه یا موجر موظف است اگر از مستأجر پول پیش یا ودیعه ای دریافت کرده است، به وی بازگرداند و رسید پرداخت آن را به دایرۀ اجرای ادارۀ ثبت اسناد و املاک ارائه دهد. اگر مستأجر در مدت زمان اقامت خود در ملک موجر، خسارتی به آن وارد کرده باشد یا به موجر بدهی داشته باشد، موجر برای اثبات ادعای خود باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کند و دادخواست دهد

حکم تخلیه

 

 زمانی که موجر توانست با ارائۀ مدارک لازم، اثبات کند که مستأجر یکی از مشکلات بندهای فوق را ایجاد کرده است، اگر حکم تخلیه از سوی شورا یا دادگاه صادر شود، طی مدت زمان ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستأجر از آن مطلع می شود و حکم تخلیه به وی ابلاغ خواهد شد. در این صورت، مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک اجاره شده را تخلیه کند. در این شرایط مستأجر نمی تواند در برابر حکم تخلیه، اعتراضی داشته باشد و باید طبق حکم، نسبت به تخلیۀ منزل اقدام کنددستور حکم تخلیۀ منزل زمانی قابل اجرا است که اگر مبلغی به عنوان ودیعه یا پول پیش از مستأجر نزد موجر باشد، وی آن را به مستأجر پرداخت کرده باشد. تا پرداخت نشدن مبلغ ودیعه و عدم ارائۀ رسید آن به مراکز قضایی، امکان اجرای حکم تخلیه وجود نخواهد داشت.

حکم تخلیه

 

در چه زمانی می توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟ 

 لازم به ذکر است در صورت وجود شرایطی، می توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد. به عنوان مثال مستأجر مدعی شود که قرارداد اجاره  نامه را تمدید کرده است. همچنین مستأجر عنوان کند که سندی که موجر برای دریافت حکم تخلیه ارائه کرده است، جعلی است و صحت ندارد .

               

 

 

 

 سوال متداول: تفاوت تخلیه در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی چیست؟ 

 تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله 2 نفر افراد مورد اعتماد طرفین به  عنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتی که محل اجاره به  منظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل تقدیم است

دستور تخلیه با انقضاء مدت توسط موجر یا قایم  مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطان قوه قضاییه صورت می گیرد.

 

 


ارسال دیدگاه


اخبار

حکم

حکم تخلیه مستاجر


مهدی حسینی
Bamino Inc

اخبار

اخبار

چرا

چرا مشاور املاک؟


مهدی حسینی
Bamino Inc

اخبار

قرار

قرار داد فروش قطعی خانه


مهدی حسینی
Bamino Inc

مشاوره رایگان تلفنی
09106618818