فسخ اجاره نامه

نویسنده : مدیریت بامینو 0 نظر ۱۳۹۸/۰۳/۱۲

احتمالات و دلایل بسیاری وجود دارد که حتی تا آخرین لحظات و در حین نوشتن و امضا کردن قرارداد یا اجاره نامه یا مبایعه نامه یک  خانه یا یک مکان تجاری علیرغم تمام صحبت های اولیه باز هم یک قرارداد خرید، فروش یا رهن و اجاره به اتمام نرسد. حتی در بسیاری از مواقع یکی از طرفین بنا به دلایل مختلف و بعد از چند روز یا چند هفته تصمیم به بر هم زدن یا فسخ قرارداد می گیرد. این اتفاقات در دنیای ملک و مسکن هرگز دور از انتظار نیست.

چون رخ دادن این اتفاقات از جنبه های مختلف می تواند برای یکی از طرفین آسیب رسان باشد، برای این موضوع قوانین خاصی در نظر گرفته  شده است. در این مطلب به سوالاتی از جمله : فسخ قرارداد به چه معناست؟  آیا در یک معامله هر دو طرف باید راضی به فسخ باشند؟  یک قرارداد ملکی چگونه فسخ می شود؟  در چه شرایطی می توان قرارداد اجاره ملک را فسخ کرد؟  برای خرید ملک چه شروطی لازم است؟  و... پاسخ داده می شود.

 

تعریف چند اصطلاح حقوقی پرکاربرد در زمینه فسخ قرارداد

 

تفاسخ: تفاسخ همان اقاله یعنی تراضی طرفین برای برهم زدن قرارداد است. تفاسخ موجب پایان یافتن معامله ای می شود که بصورت صحیح و قانونی قبلا واقع شده است.وقتی اقاله صورت می گیرد تعهدات ناشی از قرارداد ساقط می شود و طبق مفاد اقاله یا تفاسخ باید اقدام نمایند. اگر در متن تفاسخ هیچ شرط و شروطی تعیین نشود طرفین باید ثمن و مبیع را به همان صورت قبلی مسترد نمایند. نتیجه اینکه تفاسخ برخلاف فسخ نیاز به دو اراده یعنی توافق و رضایت دو طرف قرارداد دارد تا آنرا منحل کنند اما در حق فسخ صرفا با اراده یکب از طرفین واقع می شود حتی اگر طرف دیگر راضی به فسخ نباشد.

 

فسخ: فسخ یعنی برهم زدن و انحلال قرارداد. فسخ قرارداد معمولا از طریق درج و پیش بینی شرطی در قرارداد برای یکی از طرفین یا هر دو آنها ایجاد می شود که اصطلاحا به آن شرط فسخ یا خیار فسخ گفته می شود .مثلا در قرارداد شرط می شود اگر خریدار در رسیدهای مقرر در قرارداد باقیمانده ثمن معامله را نپردازد فروشنده ظرف مدت ده روز از هر سر رسید حق فسخ معامله را دارد .بعبارتی این شرط فقط برای فروشنده پیش بینی شده و خودبخود باعث فسخ قرارداد نمی شود.

 

انفساخ: گسیخته شدن و برهم خوردن اتوماتیک و خود به خودی یک عقد و قرارداد صحیح را انفساخ یا انحلال می گویند.انفساخ گاهی قراردادی است و گاهی به حکم قانون . مثلا اگر در قرارداد شرط شود اگر یکی از اقساط ثمن معامله در موعد مقرر پرداخت نشود عقد منفسخ می شود. به محض اینکه وقوع این شرط یعنی عدم پرداخت یکی از اقساط قرارداد خودبخود از بین می رود و منحل می شود.ولی گاهی انفساخ ناشی از حکم قانون است و اراده طرفین در ان تاثیر ندارد.مثلا پس از معامله قبل از تسلیم مبیع مثل یک آپارتمان بواسطه زلزله یا آتش سوزی تخریب و از بین برود در اینجا عقد اتوماتیک از بین می رود.مگر طرفین توافق جدیدی در این خصوص منعقد نمایند که خود یک قرارداد جدید محسوب می شود

 

فسخ قرارداد چیست؟

اتمام یا فسخ قرارداد و تخلیه به دلیل پشیمانی طرفین،عدم انجام تعهدات مندرج در قرارداد و یا حتی اتمام زمان قرارداد(در قرارداد های اجاره)بسیار متداول است .مجموعه حقوق و اثراتی که این تصمیمات دارد در شرایط مختلف،بسیار گسترده و متفاوت است. به طور كلي فسخ برهم زدن عقدي است كه بين دو يا چند نفر مقرر شده است. در حوزه قوانين اجاره خانه ها دو طرف موجر و مستأجر دو طرف قرارداد هستند كه برهم زدن قرار اجاره نامه از سوي هركدام از آنها به فسخ قرارداد تعبير مي شود.

 

سؤال مهم و بسيار متداول

«اگر مستأجر خانه اي را اجاره كند و بعد پشيمان شود اجازه فسخ قرارداد و اجاره نامه را دارد؟»

 اجاره نامه موقتي و محدود را نمي توان قبل از تاريخ ختم آن فسخ كرد. معمولاً در حين قرارداد موجر و مستأجر با هم قراري مي گذارند كه اگر هركدام قرارداد را فسخ كنند مجبور به دادن جريمه شوند در اين صورت با فسخ قرارداد از سوي هركدام راهي جز پرداخت جريمه وجود ندارد. اما دادگاه مي تواند بنا به دلايل ويژه اي حق فسخ قرارداد مسكن محدود به تاريخ مقرر را صادر كند ولي چنين مواردي بسيار نادر است. ناگفته نماند در چنين شرايطي هم دادگاه مبلغي را به عنوان جريمه تعيين مي نمايد كه شخص فسخ كننده قرارداد بايد به طرف مقابل بپردازد.

به طور واضح تر اگر شما اجاره نامه دست اول داشته باشيد حق داريد تا هر زمان كه بخواهيد در آپارتمان مشخص زندگي كنيد. اگر بنا به دلايلي بخواهيد از آپارتمان نقل مكان كنيد بايد از سه ماه قبل موضوع تخليه را به مالك آپارتمان اطلاع دهيد. به عبارت ديگر سه ماه معمولاً براي فسخ قرارداد زمان لازم است در عين حال شما براي فسخ قرارداد ابتدا به شرايط مقرر در اجاره نامه رجوع كنيد و ببينيد چه ميزان خسارتي براي فسخ قرارداد معين شده است. در صورتي كه خسارت تعيين نشده باشد مالك براي گرفتن خسارت مي تواند با ارائه ادله و مدارك به دادگاه مراجعه كند.

 

اگر ملك به مستأجر تحويل داده نشده باشد تکلیف چیست؟

اگر طبق اجاره نامه، ملك به مستأجر تحويل داده نشده باشد در واقع اگر شرايط ملك با شرايط جاري در اجاره نامه فرق داشته باشد و عين ملك استيجاري به مستأجر تسليم نگردد در نتيجه قرارداد از وجهه قانوني برخوردار نيست. بر اساس ماده 476قانون مدني موجر عين قرارداد را بايد به مستأجر تسليم كند در صورت امتناع كردن موجر از اجراي مفاد قرارداد مستأجر مي تواند اجاره نامه را فسخ كند.

به طور كلي پس از تعيين مدت اجاره و تدوين اجاره نامه، به هيچ عنوان قرارداد نه توسط موجر و نه توسط مستأجر قابل فسخ نيست، مگر در شرايط خاص. به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امكان استفاده براي مستأجر نباشد و گرنه در حالت عادي هيچ دليل قانوني براي فسخ قرارداد از سوي مستأجر و موجر وجود ندارد.

 

ماده قانونی در زمینه فسخ قرار داد

بر اساس ماده 6: در صورتي كه عين مستأجره با اوصافي كه در اجاره نامه قيد شده منطبق نباشد. البته با رعايت كامل ماده 415 قانوني مدني.

در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق يابد براي نمونه در برخي قراردادها اجازه فسخ قرارداد از سوي مستأجر محدود به دلايل خاصي امكانپذير است كه تعيين دلايل با همفكري و اتفاق نظر دو طرف صورت مي گيرد.هرگاه مورد اجاره كلي يا جزئي در معرض خرابي واقع شود به نحوي كه موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمير نباشد.

براساس ماده 7 : هرگاه مستأجر به علت انقضاي مدت اجاره يا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخليه كند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع كند مستأجر مي تواند به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و تخليه كامل مورد اجاره را تأمين دليل نمايد و كليد آن را به دفتر دادگاه تسليم كند.البته لازم به ذکر است از تاريخ ارائه كليد به دادگاه موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آينده ندارد و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار مي كند كه براي تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت كليد حاضر شود.از آنجايي كه قانون هيچ گاه يكطرفه به قاضي نمي رود و همانطور كه مستأجر طبق شروطي تعيين شده حق فسخ قرارداد را دارد پس در مقابل قانون حق فسخ قراداد را در شرايطي خاص براي موجر هم قائل مي شود.

 

 موارد خاصی که فسخ امکان پذیر است

قرارداد بین مالک و مستاجر قابل فسخ نیست ، مگر در مواقع خاص. در صورت پیش آمدن موارد زیر، مستاجر می تواند درخواست فسخ اجاره را دهد:

 

اگر مستاجر بنا به دلایلی بخواهد از ملک اجاره ای نقل مکان کند باید از سه ماه قبل موضوع تخلیه را به موجر خبر دهد

 

 


ارسال دیدگاه


اخبار

اخبار

تنظیم

تنظیم سند ملکی در رهن بانک


مهدی حسینی
Bamino Inc

اخبار

فرهنگ

فرهنگ آپارتمان نشینی


مهدی حسینی
Bamino Inc

اخبار

نمونه

نمونه مبایعه نامه


مهدی حسینی
Bamino Inc

مشاوره رایگان تلفنی
09106618818