تنظیم سند ملکی در رهن بانک

نویسنده : مدیریت بامینو 0 نظر ۱۳۹۸/۰۴/۱۰

بانک ها، به خصوص بانک مسکن، معمولا به ازای وثیقه  گذاشتن سند ملکی وام‌ های خوبی به مشتریانشان می ‌دهند. به این صورت که بعد از پرداخت وام، خانه به رهن بانک در می  آید و سند آن تا زمان پرداخت اقساط، که معمولا تعدادشان زیاد است، نزد بانک باقی می  ماند. اگر بخواهید با سند خانه وام دیگری بگیرید یا خانه را بفروشید، احتمالا به مشکل می  خورید. اما برای خارج کردن خانه از رهن بانک قبل از تمام شدن اقساط چه باید کرد؟ برای اطلاع از این موضوع با ما همراه باشید.

فک رهن سند

تعریف سند

هر نوشته ای که برای اقامه دعوی یا دفاع از دعوایی که علیه شخص در دادگاه قابل استناد باشد، «سند» نامیده می شود. از این رو مبایعه نامه یا قولنامه نیز در این تعریف جای گرفته و سند نام می گیرد.

 اما سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی مانند مأموران اداره مالیات، راهنمایی و رانندگی و ... در حدود صلاحیت شان و بر طبق قانون تنظیم شده باشد، رسمی است و اگر نوشته ای که سند نامیده می شود فاقد یکی از این اوصاف باشد، سند عادی نام دارد. 

سند دار کردن خانه در رهن بانک

سوال:
 که اگر آپارتمانی با مبایعه نامه فروخته شود، ولی در رهن بانک باشد، آیا می توان فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کرد؟ 

در این شرایط چند حالت وجود دارد.

در این حالت معامله بین الف. و ب. در صورتی صحیح و نافذ خواهد بود که به حقوق بانک لطمه وارد نکند، زیرا عقد رهن برای بانک نسبت به آپارتمان حق تقدمی ایجاد می کند که می تواند از محل فروش آپارتمان طلب خود را استیفا کند و هر اقدامی که با این حق بانک در تعارض باشد قانونی نیست.

چنانچه بعد از فروش آپارتمان، فروشنده ای که با آقای «ب» با بیع نامه عادی معامله کرده، آن آپارتمان را در رهن بانک قرار دهد عمل او از مصادیق کلاهبرداری محسوب شده و تعقیب کیفری خواهد شد.

 

توجه:
برای فک رهن سند خانه پیش از تمام شدن اقساط وام، راه هایی مثل تسویه حساب و سپرده  گذاری وجود دارد که از طریق آنها می توان سند خانه را از رهن بانک خارج کرد.

سند دار کردن خانه در رهن بانک

روش‌ های فک رهن 

بعضی از بانک ها، از جمله بانک مسکن، این گزینه را در اختیار مشتری می گذارند که در ازای سپرده گذاری، سند را از رهن خارج کنند. برای مثال بیایید شرایط بانک مسکن را با هم مرور کنیم.

بانک مسکن برای فک رهن سند املاک طرحی به نام «رها» دارد. در این طرح مشتری با سپرده گذاری 110 درصد باقی‌مانده از اصل بدهی در بانک می تواند نامه  فک رهن را از شعبه  دریافت کرده و خانه اش را از رهن بانک خارج کند.

سند دار کردن خانه در رهن بانک

مثالی از این حالت

برای مثال اگر شما یک وام 60 میلیون‌ تومانی دریافت کرده و 40 میلیون تومان از اصل وام (و نه سود آن) را پرداخته باشید، از اصل بدهی‌تان 20 میلیون تومان باقی مانده و شما با سپرده گذاری 22 میلیونی در بانک می توانید سندتان را از رهن بانک خارج کنید. البته تا اتمام پرداخت اقساط اجازه  برداشت از این حساب را ندارید، اما در عوض بانک برای حسابتان سودی معادل با بیشترین سود مجاز بانکی (در حال حاضر 15 درصد) در نظر می گیرد که می توانید آن را به صورت ماهانه یا سالانه دریافت کنید.

البته طبق قوانین بانک مسکن برای استفاده از خدمات طرح رها حداکثر باید 60 دوره قسط ماهانه (5 سال) از بازپرداخت وامتان باقی مانده باشد، اما فعلا این طرح بدون محدودیت اجرا می شود.

سند دار کردن خانه در رهن بانک

اولین راه برای فک رهن سند خانه، تسویه  حساب کامل با بانک است. هر زمان که شما قصد تسویه  حساب داشته باشید، بانک حساب می کند که از اصل بدهی شما (نه سود وام) چقدر باقی مانده و شما با پرداخت یک‌جای آن با بانک تسویه حساب می کنید. با این روش به طور طبیعی سندتان را از رهن بانک خارج کرده اید.

لازم است به یک نکته توجه کنید تا مانند خیلی از مشتریان دچار اشتباه محاسباتی نشوید. معمولا افراد قبل از مراجعه برای تسویه حساب مجموع اقساط پرداختی‌شان را جمع زده و از مبلغ وامی که گرفته اند کم می کنند و تصور می کنند عدد به دست آمده مبلغی است که باید به بانک بپردازند، در حالی که اصل ماجرا چیز دیگری است.

سند دار کردن خانه در رهن بانک

اقساط ماهانه شما از دو قسمت اصل بدهی و سود بازپرداخت تشکیل شده. گرچه مبلغ اقساط شما در طول دوره بازپرداخت ثابت است، اما سهم اصل بدهی و سود از هر قسط به مرور تغییر می کند. به این صورت که در اقساط اولیه شما عمدتا در حال پرداخت سود وامتان به بانک هستید و بخش اندکی از اقساط اولیه شما مربوط به اصل بدهی‌تان است.

هرچه به پایان دوره بازپرداخت نزدیک می شوید سهم اصل بدهی در هر قسط بیشتر می شود. مثلا ممکن است در ابتدا 80 درصد از هر قسط سود وام و 20 درصد اصل بدهی باشد که به مرور از سهم یکی کم شده و به دیگری اضافه می شود.

شاید این مطلب برای شما مفید باشد
وام مسکن

پس توجه کنید هنگام تسویه ‌حساب با بانک، کم کردن مجموع اقساط پرداخت ‌شده از اصل بدهی، مبلغ تسویه ‌حساب را مشخص نمی کند، چون بخش عمده ای از اقساطی که پرداخت کرده اید در واقع سود وامتان بوده است. پس اگر به بانک رفتید و با رقم بالاتری برای تسویه ‌حساب رو‌به رو شدید، جا نخورید.

سند دار کردن خانه در رهن بانک

سپرده گذاری یا تسویه حساب؟

در نگاه اول ممکن است به نظر برسد که تسویه  حساب از فک رهن با سپرده گذاری اقتصادی‌تر است. چون اولا مبلغ کمتری (100 درصد بدهی باقیمانده) را باید به صورت نقدی بپردازید و از طرفی پولتان را برای مدتی طولانی بلوکه نکرده اید. اما باید بدانید که همه  چیز به این بستگی دارد که شما تا به حال چند قسط را پرداخته اید.

فک رهن سند از طریق سپرده گذاری یا تسویه حساب کامل بستگی به مدت زمان و مقدار باقی‌مانده از وام شما دارد. به همین خاطر پیش از اقدام به این کار باید شرایط را بررسی کنید تا ببینید کدام روش به سود شماست.

 

شاید این مطلب برای شما مفید باشد
صفر تا صد سند زدن ملک

سند دار کردن خانه در رهن بانک

پیش از این در مورد سهم سود و اصل بدهی از هر قسط توضیح دادیم. اگر سهم اصل و سود از هر قسط برابر بود، فک رهن از طریق تسویه ‌حساب در هر زمان بهتر از سپرده گذاری بود.

چون به این صورت شما با تسویه  حساب عملا بخش عمده ای از سود بانک را پرداخت نمی کردید. اما باید توجه کنید که با سیستم فعلی اگر شما یک جا بدهی باقی‌مانده تان را به بانک بپردازید عملا در پرداخت سود صرفه جویی نکرده اید، چون در واقع سود وام را طی اقساط ابتدایی به بانک پرداخته اید.

اما با سپرده گذاری علاوه بر اینکه سود ماهانه از بانک می گیرید و این سود می تواند در پرداخت اقساط کمک حالتان باشد، سندتان را هم از رهن بانک خارج می کنید. از آنجا که اقساط باقی ‌مانده عمدتا شامل اصل بدهی‌ شما به بانک است، ضرر هم نکرده اید.

 

 

 


ارسال دیدگاه


اخبار

اخبار

انواع

انواع سند ملکی


مهدی حسینی
Bamino Inc

اخبار

نکات

نکات کلیدی خرید خانه و آپارتمان


مهدی حسینی
Bamino Inc

اخبار

صفر

صفر تا صد سند زدن ملک


مهدی حسینی
Bamino Inc

مشاوره رایگان تلفنی
09106618818